DANIEL SHOER ROTH
El Nuevo Herald
El boom inmobiliario y la fiebre de refinanciamientos de viviendas en el sur de la Florida han hecho que prospere un crimen de cuello blanco: las estafas hipotecarias.
Tasas de interés superbajas aunadas a valores de propiedades por las nubes, han servido de aliciente para que un creciente grupo de inescrupulosos corredores hipotecarios pongan en práctica transacciones fraudulentas que afligen con pérdidas millonarias a miles de consumidores e instituciones financieras, según el Buró Federal de Investigaciones (FBI) y la Oficina de Regulación Financiera de la Florida.
»Miami es una de las ciudades de Estados Unidos donde prevalece más el fraude hipotecario», afirmó el agente del FBI Tim Delaney, quien supervisa los crímenes financieros en la ciudad. «El vibrante mercado [inmobiliario] es uno de los factores, ya que es visto como una gran inversión, por lo que la gente está dispuesta a arriesgarse criminalmente para obtener los beneficios del dinero».
Como los consumidores se están apresurando a cerrar sus contratos antes de que los precios de las viviendas exploten y las tasas hipotecarias comiencen a subir, caen más fácil en los tentáculos de los estafadores, sostienen analistas.
Comúnmente, las víctimas son inmigrantes que desconocen las complicadas reglas de los financiamientos que harán posible la principal compra de su sueño americano, explicó Bill Matthews, vicepresidente del Instituto de Investigación de Propiedad Hipotecaria (MARY), en Reston, Virginia.
Carlos y María Gastelo cayeron el año pasado en el engaño. La pareja alega que su corredor hipotecario, New Alliance Mortgage Corp., les había prometido una tasa de interés fija del 6 al 6.5 por ciento anual, que no cobraría comisiones por el servicio de corretaje ni ninguna multa de prepago.
El día del cierre del préstamo para su casa de $300,000 en el suroeste de Miami, firmaron un contrato con un índice de interés fijo superior al ofrecido y que en un futuro no muy lejano pasaría a ser variable, casi $15,000 en gastos de cierre y penalidades por el prepago del préstamo, según una demanda presentada en agosto pasado en una corte de circuito de Miami-Dade.
»Me sentí con una gran impotencia porque no sabía leer bien los papeles», confesó Carlos Gastelo, peruano de 57 años que se dedica a pintar fachadas de edificios. «Estaba emocionado porque ya tenía la aprobación de la plata… Caí en una trampa bien montada».
La estafa se conoce como bait and switch (carnada y sustitución), en la que prestamistas y corredores hipotecarios se aprovechan de la buena fe e ignorancia de sus compradores para cambiar, a su beneficio, los términos de las reglas del juego de este laberinto legal y financiero.
»Se aprovechan de la complejidad [de las hipotecas] para estafar a la gente», declaró David F. Roberts, un abogado en Brickell que representa a los Gastelo y posee otros clientes con casos similares. «No dejan que puedan conseguir otros estimados más competitivos».
Los últimos abogados de la entidad demandada, el despacho Katz Barron Squitero Faust, han retirado su representación legal del caso. El Nuevo Herald intentó infructuosamente comunicarse a través de este bufete con los dueños de la corredora hipotecaria, la cual ha cerrado sus puertas.
La Oficina de Regulación Financiera de la Florida ha recibido este año fiscal [2004-2005] 1,100 quejas sobre contrariedades con corredores hipotecarios, que se suman a 1,300 recogidas en el período 2003-04, informó John Harper, el administrador en el sur del estado de este despacho del Departamento de Servicios Financieros de la Florida.
En los casos en los que ha habido sospechas de fraude, las autoridades financieras estatales han colaborado con la policía, dijo Harper.
El número de investigaciones de fraude en Miami »se ha incrementado continuamente en los últimos años», en solicitudes de préstamos iniciales, refinanciamientos y traspasos de títulos de propiedad, señaló el agente Delaney del FBI.
El Indice de Fraude Hipotecario de MARY, el instituto de análisis en Virginia, lista a la Florida como el tercer estado del país en donde más estafas de hipotecas se originan, después de Georgia y Carolina del Sur.
Los desfalcos se presentan de diferentes formas, pero todos son confabulados por personas que manejan muy bien los pormenores de la industria hipotecaria, indicó Matthews, el vicepresidente del instituto.
Entre ellos se destaca el fraude por comisión, en el que los corredores alteran la información de las solicitudes de préstamos para lograr que sus clientes consigan montos superiores a aquellos para los que califican. Así, se embolsillan comisiones más jugosas.
Otro que según el FBI ocurre comúnmente en Miami es el fraude por lucro, en el que las casas son avaluadas con precios inflados artificialmente –muchas veces en transacciones de reventa entre los especuladores–, a fin de timar a los prestamistas y pedir más dinero del valor verdadero de la propiedad.
Pero el que más dolores de cabeza está trayendo a quienes compran o refinancian viviendas, es el bait and switch, en el que los consumidores son manipulados con tentadoras ofertas y no se les entrega por escrito el estimado de buena fe tres días después de solicitar el préstamo.
»Es una situación terrible e injusta para los consumidores porque frecuentemente tienen que decidir entre aceptar los términos [del préstamo] o perder la casa que intentan comprar», aseveró Matthews.
Por eso es que se sienten comprometidos a firmar. »Uno hace esto con los ojos cerrados, con emoción por la nueva casa», comentó Luz Ulloa, una colombiana de 45 años que sin saberlo quedó atrapada en un interés variable que puede subir hasta 9.95 por ciento. «No sé como voy a salir de todo esto. Me siento totalmente infeliz».
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